El artículo 1 busca garantizar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda, asegurando el cumplimiento de los deberes y responsabilidades tanto de los propietarios como de los poderes públicos en el ámbito de sus competencias.
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La Ley por el Derecho a la Vivienda es una regulación que busca materializar el derecho constitucional a una vivienda digna, centrándose en apoyar a colectivos con dificultades de acceso. Aprobada por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, el Congreso el 27 de abril de 2023 y el Senado el 17 de mayo, se publicó como Ley 12/2023 el 25 de mayo en el BOE, como parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Esta ley aborda el aumento de la oferta de viviendas a precios asequibles, la prevención de tensiones en el mercado del alquiler y el respaldo a jóvenes y colectivos vulnerables en la búsqueda de vivienda. Además, proporciona herramientas a comunidades autónomas y municipios para contener o reducir los precios del alquiler y expandir el parque de viviendas de alquiler social.
La recién aprobada Ley de Vivienda presenta significativas novedades:
1) Se prohíbe la venta por parte de la Administración del parque público de vivienda social.
2) Se realiza una modificación en el régimen de la vivienda protegida.
3) Se introduce, por primera vez, el concepto de vivienda asequible incentivada.
4) Se regulan y sistematizan los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas.
5) Se traslada al propietario la responsabilidad de pagar los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler.
6) Se amplían las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
7) Se incorporan conceptos nuevos como el mercado residencial tensionado y se define el concepto de gran tenedor.
8) Se implementan mecanismos para contener y reducir los precios del alquiler de viviendas.
9) Se incluyen prórrogas extraordinarias para los contratos de arrendamiento.
10) Se establecen incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades.
11) Se regulan los deberes de información y transparencia en la contratación que deben cumplir las inmobiliarias.
12) Se modifican tanto el procedimiento de desahucio como el de ejecución hipotecaria.
El Congreso aprobó la ley de vivienda el 27 de abril de 2023, seguido por la aprobación en el Senado el 18 de mayo del mismo año. Posteriormente, el 25 de mayo, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y comenzó a regir a partir del 26 de mayo de 2023, fecha inmediatamente posterior a su inclusión en el BOE.
Veamos qué ha cambiado la nueva ley de vivienda:
La zona tensionada, según el Artículo 18 de la ley de vivienda recién aprobada, se define como aquella con alto riesgo de oferta insuficiente de viviendas para la población. Las autoridades competentes en vivienda pueden declarar estas zonas, guiando así las acciones públicas correspondientes.
La identificación de estas áreas considera dos condiciones clave:
La determinación de zonas tensionadas puede aplicarse a distritos o comunidades autónomas enteras. La ley tiene como objetivo proteger a los ciudadanos de la amenaza de escasez de viviendas.
Además, el Artículo 18 destaca que las administraciones competentes pueden declarar estas zonas según criterios y procedimientos establecidos en su normativa, enfocándose en áreas con un riesgo especial de oferta insuficiente de vivienda.
La designación de un área como "zona tensionada" será responsabilidad de cada Comunidad Autónoma, implicando la participación del Ayuntamiento local en la evaluación de estas zonas.
Según el Artículo 3, 2ºK) de la ley, se establece la definición de "Gran tenedor" como la persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 con este fin, excluyendo garajes y trasteros. No obstante, esta definición puede ajustarse en las declaraciones de entornos de mercado residencial tensionado, donde la comunidad autónoma puede motivar la particularización hasta incluir a titulares de cinco o más inmuebles urbanos en dicho ámbito.
En las zonas tensionadas se hará una distinción entre:
Conforme a lo estipulado en la Disposición final 6º de la ley, se establece un cambio en la metodología de actualización de los precios de los alquileres, desvinculándolos del IPC. Las actualizaciones se aplicarán de la siguiente manera:
A partir del 1 de enero de 2024, la Disposición final segunda establece beneficios fiscales para pequeños propietarios que alquilen viviendas en zonas tensionadas. Estos incentivos en el IRPF incluyen:
Mediante la disposición final tercera, se ajusta el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente. Con el propósito de fomentar el alquiler de viviendas vacías durante más de dos años, aplicable a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno autoriza a los Ayuntamientos a incrementar la tasa del IBI para estas propiedades desocupadas con un recargo de hasta el 150%.
Según el Artículo 16, las viviendas protegidas desarrolladas en terrenos destinados a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública estarán bajo un régimen de protección pública constante, sin posibilidad de descalificación, mientras perdure la clasificación del suelo. Asimismo, se instaura la calificación indefinida para las viviendas protegidas.
Para quienes ya poseen un contrato de alquiler vigente, las normativas actuales continuarán aplicándose sin cambios. Sin embargo, para aquellos que estén a punto de suscribir un nuevo contrato de alquiler, es esencial tener en cuenta ciertas modificaciones que afectan la duración, el coste y los gastos.
En cuanto a la duración de los contratos, en principio, no habrá cambios sustanciales. Los contratos de alquiler mantendrán una duración de 5 años, con la posibilidad de prorrogarse por 3 años adicionales si el arrendatario es una persona física, o de 7 años, prorrogables por 3 años más en el caso de personas jurídicas. No obstante, se introducen prórrogas extraordinarias.
Según la ley, en el precio del alquiler, no se pueden establecer nuevas condiciones que impliquen la transferencia al arrendatario de cuotas o gastos que no estuvieran contemplados en el contrato anterior.
Se establece una prórroga especial para situaciones de especial vulnerabilidad social y económica del inquilino. En este caso, el arrendatario tiene el derecho de solicitar una prórroga adicional de un año en su contrato de arrendamiento, garantizando así un hogar estable por hasta 9 años.
Adicionalmente, en zonas tensionadas, se contempla una prórroga especial que permite al inquilino solicitar hasta 3 años adicionales en su contrato de alquiler, extendiendo la posibilidad de tener un hogar estable por hasta 11 años.
En la Disposición final primera, parte 3, se establece la regulación y tope de los precios de los nuevos contratos de alquiler, aplicable tanto a grandes como pequeños propietarios, con el fin de contener y reducir los costos en viviendas de alquiler. Esta medida se aplica exclusivamente en zonas declaradas tensionadas.
En áreas residenciales tensionadas, si el arrendador es un particular, el precio inicial del alquiler no puede exceder la última renta vigente en los 5 años anteriores. Además, no se pueden añadir cuotas o gastos no incluidos en el último contrato.
Estos topes varían según la modalidad de contrato y el tamaño del propietario:
La ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado en estas zonas tensionadas, sujetas a límites de precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Se prevén excepciones que permiten un aumento de hasta un 10% en el precio del nuevo contrato si se realizan mejoras.
La reciente normativa establece medidas concretas para salvaguardar los derechos y la seguridad de los ciudadanos:
No solo te ofrecemos la letra de la ley, sino que también te brindamos análisis detallados de cada artículo. Nuestros expertos desglosan la terminología legal y proporcionan ejemplos prácticos para que puedas entender completamente el alcance y la aplicación de cada disposición.
El artículo 1 busca garantizar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda, asegurando el cumplimiento de los deberes y responsabilidades tanto de los propietarios como de los poderes públicos en el ámbito de sus competencias.
El artículo 2 de la Ley de Vivienda establece los fines de las políticas públicas en este ámbito. Estos fines buscan garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada, promover su uso y disfrute, asegurar la habitabilidad, fomentar la colaboración interadministrativa y la participación ciudadana, proteger la estabilidad y seguridad jurídica, impulsar la promoción de parques públicos de vivienda, rehabilitar y mejorar las viviendas existentes, fomentar el alquiler a precios asequibles, apoyar los parques sociales de vivienda, lograr eficiencia en la gestión de recursos, proteger los derechos e intereses en operaciones de vivienda, eliminar la discriminación, impulsar la accesibilidad universal, prevenir problemáticas en el parque de vivienda, garantizar la igualdad, controlar y garantizar el uso responsable de recursos, atender a familias en situación de vulnerabilidad, corregir desequilibrios territoriales, fomentar la transparencia y participación ciudadana, y promover la economía social en el ámbito de la vivienda.
En el artículo 3 de la Ley de Vivienda se establecen definiciones clave para comprender y aplicar la legislación relacionada con la vivienda en España. Se define qué se entiende por vivienda, infravivienda, vivienda digna y adecuada, condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, gastos y suministros básicos, vivienda protegida y vivienda asequible incentivada, entre otras. Estas definiciones son fundamentales para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada para todas las personas, especialmente aquellas con dificultades de acceso al mercado de vivienda.
El artículo 4 de la Ley de Vivienda establece los servicios de interés general en relación a la vivienda en España, incluyendo la gestión del parque público de vivienda, la construcción y rehabilitación de viviendas de protección pública, y la mejora de la habitabilidad y eficiencia energética de los edificios. Estos servicios pueden ser ejecutados por las administraciones públicas de manera directa o a través de acuerdos con otros actores, siempre cumpliendo con el marco legal vigente.
El Artículo 5 de la Ley de Vivienda permite impugnar los actos y disposiciones relacionados con la vivienda, tanto por personas legitimadas como por entidades sin ánimo de lucro que defiendan intereses generales en este ámbito. El ejercicio de esta acción debe realizarse de manera honesta y no puede implicar una pretensión de restablecimiento de una situación individualizada, a menos que esté justificado. Además, la renuncia o desistimiento de la acción no puede implicar compensaciones económicas. Este artículo busca garantizar la protección de los derechos relacionados con la vivienda y la transparencia en los procesos legales.
El artículo 6 establece el principio de igualdad y no discriminación en la vivienda, garantizando el derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada. Las Administraciones competentes deben tomar medidas para prevenir y abordar situaciones de discriminación, acoso inmobiliario y operaciones prohibidas en el ámbito de la vivienda.
El Artículo 7 de la Ley de Vivienda establece los principios rectores para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada en condiciones asequibles. Las administraciones públicas deben promover las condiciones necesarias para asegurar este derecho, así como proteger, conservar, rehabilitar y mejorar la vivienda de acuerdo con la legislación vigente. De esta manera, se busca satisfacer las necesidades básicas de alojamiento de las personas, familias y unidades de convivencia con especial atención a los más vulnerables.
El artículo 8 de la Ley de Vivienda establece una serie de derechos para los ciudadanos en relación con la vivienda. Estos derechos incluyen la posibilidad de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, acceder a la información sobre los programas públicos de vivienda, solicitar la inscripción en registros de demandantes de vivienda protegida y participar en los programas y recibir las ayudas correspondientes. Estos derechos buscan garantizar el acceso a una vivienda adecuada para todas las personas, sin importar su situación económica o social.
Se espera que los ciudadanos no interfieran de manera negativa en el uso y disfrute de las viviendas de otras personas.
El Artículo 10 de la Ley de Vivienda en España establece las facultades y derechos incluidos en el derecho de propiedad de una vivienda, como el uso, disfrute y disposición de la misma, el derecho de consulta a las autoridades competentes sobre la situación urbanística, y la posibilidad de realizar obras de conservación, rehabilitación, accesibilidad, ampliación o mejora. También señala que las Administraciones competentes deben velar por el pleno ejercicio de estos derechos y promover acciones para favorecer el acceso a la vivienda, incluyendo la otorgación de ayudas, incentivos fiscales, gestionar parques públicos de vivienda y fomentar la intermediación en el mercado de alquiler social o asequible.
El artículo 11 de la Ley de Vivienda en España establece los deberes y responsabilidades asociadas al derecho de propiedad de una vivienda, incluyendo el uso adecuado de la vivienda, su mantenimiento y conservación, la prevención de la sobreocupación y el arrendamiento ilegal, el cumplimiento de obligaciones de información en operaciones de venta o arrendamiento, y la colaboración con la Administración en zonas de mercado residencial tensionado. Las Administraciones competentes en materia de vivienda son responsables de declarar el incumplimiento de estos deberes, pudiendo adoptar medidas para corregirlo.
El Artículo 12 de la Ley de Vivienda establece que el Estado se compromete a promover el acceso a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos, especialmente aquellos en mayor vulnerabilidad social y económica. Se priorizará la cooperación con las comunidades autónomas y locales, así como la planificación territorial de programas específicos para garantizar el acceso a viviendas asequibles en diversos contextos.
El artículo 13 de la Ley de Vivienda establece el compromiso del Estado y las administraciones para garantizar la accesibilidad universal en el parque de vivienda. Se busca adaptar las viviendas a las necesidades de las personas residentes, especialmente aquellas con discapacidad adquirida por razones de edad, accidente, enfermedad u otras causas. Además, se establece la obligación de cumplir con las condiciones de accesibilidad en viviendas nuevas y aquellas que requieran intervención, y se promueve la aplicación de medidas de adecuación en viviendas preexistentes. Todo ello se realiza con el objetivo de asegurar el derecho a una vivienda accesible para todas las personas.
El artículo 14 busca garantizar el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos, especialmente aquellos en situaciones de especial vulnerabilidad, promoviendo su plena integración y la mejora de sus condiciones de vida.
El artículo 15 de la Ley de Vivienda establece criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística para garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos relacionados con el acceso a la vivienda. Estos criterios abarcan desde la ampliación de la oferta de vivienda social o dotacional, hasta la adaptación de la vivienda a la demanda y el acceso a una vivienda digna y adecuada. Además, se regulan aspectos relacionados con la calificación de suelos, el porcentaje destinado a vivienda protegida de alquiler, el uso del suelo en áreas de mercado residencial tensionado, la reforma o renovación de la urbanización en suelo urbanizado, la regulación de los usos en entornos residenciales en el medio urbano y el procedimiento de tramitación de urgencia.
El artículo 16 de la Ley de Vivienda establece los principios y normas que rigen la vivienda protegida en España. Estas viviendas deben destinarse exclusivamente a residencia habitual, seguir un procedimiento transparente de adjudicación, cumplir con limitaciones para los adjudicatarios y estar sujetas a un régimen de protección pública. La venta o alquiler de estas viviendas, así como su descalificación en determinados casos, están regulados por la normativa correspondiente y requieren autorización previa de la Comunidad Autónoma.
El Artículo 17 de la Ley de Vivienda establece las reglas y condiciones para impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas. Estas viviendas estarán sujetas a limitaciones de destino y precios de alquiler proporcionales a los beneficios públicos que obtengan. Deben destinarse exclusivamente a personas que tengan dificultades para acceder a viviendas a precios de mercado y no requieren la calificación formal como vivienda protegida. Además, pueden ser de nueva promoción o viviendas existentes que cumplan con los requisitos de calidad establecidos. En zonas rurales, estas viviendas pueden contribuir al desarrollo social y económico, y los instrumentos de ordenación urbanística pueden promover su oferta mediante incentivos específicos.
El Artículo 18 de la Ley de Vivienda establece los procedimientos y criterios para declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde existe un riesgo de oferta insuficiente de vivienda a precios accesibles. Se requiere una amplia recopilación de información para justificar la declaración, así como la elaboración de un plan específico para corregir los desequilibrios en estas zonas. Además, se pueden establecer programas específicos y medidas de financiación para estimular la oferta de vivienda asequible en dichas zonas.
El Artículo 19 de la Ley de Vivienda establece que los grandes tenedores de vivienda deben colaborar con las administraciones públicas en zonas de mercado residencial tensionado, proporcionando información sobre sus viviendas. Esta colaboración busca favorecer el aumento de la oferta de alquiler asequible en estas zonas.
El artículo 20 de la Ley de Vivienda establece la obligación de colaboración entre las administraciones públicas en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Esta colaboración se llevará a cabo a través del intercambio de información, la suscripción de protocolos o convenios específicos y los acuerdos en los órganos de cooperación. Además, se permite que los instrumentos de colaboración tengan una duración de hasta 80 años cuando sea necesario para la ejecución de las actuaciones contempladas en ellos. La finalidad de esta colaboración es cumplir con los objetivos de la política de vivienda y ofrecer servicios de interés general a los ciudadanos.
El artículo 21 de la Ley de Vivienda establece los órganos de cooperación en materia de vivienda y suelo en España. Estos órganos, como la Conferencia Sectorial, la Comisión Multilateral y las Comisiones Bilaterales, tienen como objetivo promover la colaboración y la coordinación entre el Estado, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla para el desarrollo de políticas y acciones en el ámbito de la vivienda y el suelo.
El Artículo 22 de la Ley de Vivienda establece la responsabilidad del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en coordinar e impulsar iniciativas relacionadas con la vivienda, la rehabilitación y la regeneración urbana y rural, en colaboración con otros Ministerios. Además, el Ministerio debe proponer estrategias y medidas ante el Consejo de Ministros o la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos. Esto tiene como objetivo mejorar el acceso a la vivienda y promover la regeneración de espacios urbanos y rurales.
El artículo 23 de la Ley de Vivienda establece la responsabilidad de la Administración General del Estado en la planificación y programación en materia de vivienda. Se destacan tres objetivos principales: la rehabilitación y mejora de viviendas existentes, la promoción de modalidades de vivienda adaptadas a las necesidades sociales y la implementación de programas de ayuda para aquellos que tienen mayores dificultades para acceder a una vivienda. Estos objetivos contribuyen a garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.
El Artículo 24 de la Ley de Vivienda establece que los planes estatales en materia de vivienda y rehabilitación son los principales instrumentos de actuación del Estado en política de vivienda. Estos planes deben promover acciones prioritarias como la optimización del uso del patrimonio residencial, la conservación y mejora de viviendas, la creación de parques públicos de vivienda, y la promoción de acceso a vivienda digna para grupos vulnerables. Se pueden establecer medidas para evitar la especulación y se prevé la colaboración entre el Estado y las comunidades autónomas en la aprobación de dichos planes. En definitiva, se busca facilitar el acceso a la vivienda y mejorar la calidad del parque residencial en España.
El artículo 25 de la Ley de Vivienda enfatiza la importancia de la colaboración entre el sector público y el privado para garantizar la disponibilidad de viviendas asequibles. Se propone la creación de un fondo de vivienda asequible y se establecen varios objetivos específicos para dicho fondo. Además, se destaca la importancia de considerar las particularidades de cada mercado y territorio para implementar políticas de vivienda eficientes.
El artículo 26 de la Ley de Vivienda establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda como un órgano colegiado para asegurar la participación de diversos agentes sociales en la política de vivienda. Este Consejo estará integrado por representantes de distintos sectores relacionados con la vivienda, quienes brindarán propuestas, asesoramiento técnico y consultoría sobre legislación al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El funcionamiento del Consejo será regulado para definir su composición, atribuciones y procedimientos. el Consejo Asesor de Vivienda es fundamental para garantizar una gestión eficiente y equitativa de la política de vivienda en España.
El artículo 27 de la Ley de Vivienda establece el concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda en España. Estos parques tienen como objetivo garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para aquellos ciudadanos que tienen dificultades de acceso al mercado de la vivienda. Se establecen diferentes tipos de viviendas que pueden formar parte de estos parques, así como los incentivos y objetivos para su creación, ampliación, rehabilitación y mejora. Además, se establecen fuentes de financiación para estos parques, como las fianzas de los contratos de arrendamiento y los ingresos por sanciones y gestión de bienes patrimoniales.
El Artículo 28 de la Ley de Vivienda establece los criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda. Estos criterios incluyen la creación y gestión de los parques, el otorgamiento de derechos a terceros, la asignación de recursos a entidades sin ánimo de lucro y la enajenación de bienes patrimoniales. Es importante tener en cuenta las particularidades de cada territorio para llevar a cabo una gestión eficiente y acorde a las necesidades de la demanda.
El artículo 29 de la Ley de Vivienda establece que los parques públicos de vivienda tienen como objetivo asegurar el acceso a la vivienda de aquellos que tienen mayor dificultad para acceder al mercado. Las viviendas en estos parques se asignan considerando circunstancias de vulnerabilidad y las Administraciones públicas regulan las condiciones de ocupación y disfrute. Además, se establecen sistemas de evaluación para garantizar el buen uso de los recursos públicos y la corresponsabilidad de los ocupantes.
El artículo 30 de la Ley de Vivienda establece los derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, así como el deber de información de los agentes del sector de la edificación y servicios inmobiliarios. Estos derechos y obligaciones buscan garantizar que la información proporcionada a los consumidores sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, evitando cualquier práctica publicitaria engañosa o insuficiente.
El Artículo 31 de la Ley de Vivienda establece los requisitos mínimos de información que deben proporcionarse a las personas interesadas en la compra o arrendamiento de una vivienda. Esta información incluye la identificación del vendedor o arrendador, las condiciones económicas de la operación, las características de la vivienda y el edificio, la información jurídica del inmueble, la indicación de vivienda protegida, la detección de sustancias peligrosas, y la información en zonas de mercado residencial tensionado. Todo ello con el objetivo de garantizar una operación transparente y segura para las partes involucradas.
El Artículo 32 de la Ley de Vivienda establece la obligación del Estado de mantener un inventario actualizado del parque público de vivienda, proporcionando transparencia y colaboración entre las administraciones. Se detallan las características de las viviendas y sus usuarios, y se publica anualmente una memoria con información detallada y medidas planificadas para fortalecer la vivienda social. Esta medida busca garantizar un acceso adecuado a la vivienda social para la ciudadanía.
El artículo 33 de la Ley de Vivienda establece la obligación del Estado de detallar anualmente el presupuesto invertido en diferentes programas de política de vivienda, garantizando la transparencia y fomentando la colaboración entre las administraciones competentes. Se desglosan diferentes destinos de gasto, como ayudas al alquiler, promoción de vivienda asequible, programas de rehabilitación y regeneración urbana, entre otros. Además, se destaca la importancia de publicar estos datos anualmente y especificar las cuantías invertidas para favorecer el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El Artículo 34 de la Ley de Vivienda establece que el Estado debe proporcionar información sobre el uso y destino del parque de viviendas en su ámbito territorial, incluyendo el número de viviendas habitadas, deshabitadas o vacías. Esta información debe ser publicada anualmente a través de la sede electrónica y se deben especificar medidas para optimizar el uso del parque de vivienda. Esto busca promover la transparencia y la colaboración entre administraciones para mejorar el acceso a una vivienda digna.
El Artículo 35 de la Ley de Vivienda establece la obligación del Estado de proporcionar información detallada sobre el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda, diferenciando entre residentes locales y solicitantes de otros territorios. Además, se deben incluir las características socioeconómicas de dichos demandantes. Estos datos deben ser publicados anualmente, junto con las actuaciones realizadas y planeadas para satisfacer la demanda de vivienda.
El artículo 36 establece la obligación del Estado de proporcionar información detallada sobre el suelo público disponible para vivienda, incluyendo el número de viviendas, la situación urbanística y la clasificación del suelo. Esta información debe ser publicada anualmente para garantizar la transparencia en la gestión del suelo público.