1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus
respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista
un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades
territoriales.
2. Sin perjuicio de lo anterior, y a los efectos de la aplicación de las medidas específicas contempladas en esta ley, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado deberá
realizarse por la Administración competente en materia de vivienda de conformidad con las siguientes reglas:
a) La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los
indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su
evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y
adecuada. A tal efecto, se podrá tener en cuenta en lo relativo a la distribución de los precios de venta, los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores de uso residencial que
elabore la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el marco de sus informes anuales del mercado inmobiliario, de conformidad con la disposición final
tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
b) La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado implicará la realización de un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la
información sobre la que se basa tal declaración, incluyendo los estudios de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta,
precios y tipos de viviendas, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y
territorial.
c) La resolución del procedimiento de delimitación por parte de la Administración competente en materia de vivienda deberá motivarse en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda
en la zona, en cualquiera de sus modalidades, para atender adecuadamente la demanda de vivienda habitual y, en todo caso, a precio razonable según la situación socioeconómica de la población
residente y las dinámicas demográficas, así como las particularidades y características de cada ámbito territorial. La referida resolución deberá ser comunicada a la Secretaría General de
Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
d) La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento,
cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior
declaración. Para la aplicación de las medidas contenidas en esta ley, con carácter trimestral el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la
relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en este artículo.
3. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado establecida en el apartado anterior requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y
fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en
condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de
los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento
acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
4. La declaración, de acuerdo con este procedimiento, de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado conllevará la redacción, por parte de la Administración competente,
de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo.
5. El Departamento Ministerial competente en materia de vivienda, en el marco del ejercicio de las competencias estatales, podrá desarrollar, de acuerdo con la administración territorial
competente, un programa específico para dichas zonas de mercado residencial tensionado, que contemplará la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas
rurales, que modificará o se anexará al plan estatal de vivienda vigente, y habilitará al Estado para:
a) Promover fórmulas de colaboración con las administraciones competentes y con el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible en dicho ámbito y en su entorno.
b) El diseño y adopción de medidas de financiación específicas para ese ámbito territorial que pudieran favorecer la contención o reducción de los precios de alquiler o venta.
c) El establecimiento de medidas o ayudas públicas específicas adicionales dentro del plan estatal de vivienda vigente, de acuerdo con las previsiones que en su caso éste establezca.
6. La aplicación del programa establecido en el apartado anterior podrá implicar la adopción de medidas en el seno de la Comisión de Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y
Patrimoniales, encaminadas a favorecer el incremento de la oferta de vivienda social y asequible incentivada conforme a lo establecido en la disposición adicional segunda de esta ley.Art 18 de la Ley de Vivienda
Artículo 18. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
En este artículo se establece la normativa para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Estas zonas son aquellas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda, lo que dificulta su acceso en condiciones asequibles para la población. A continuación, se detallan los puntos clave de este artículo.
1. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Las Administraciones competentes en materia de vivienda tienen la facultad de declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos territorios donde se identifique un riesgo de oferta insuficiente de vivienda. Esta declaración tiene como objetivo orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en dichas zonas, adaptándolas a las necesidades territoriales específicas.
2. Procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado
La declaración de una zona como mercado residencial tensionado debe seguir un proceso previo de recopilación de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona. Esto incluye indicadores de precios de alquiler y venta de viviendas, así como indicadores de renta disponible de los hogares residentes. Además, se podrán tener en cuenta los ámbitos territoriales homogéneos establecidos por la Dirección General del Catastro para evaluar la distribución de precios de venta.
Una vez recopilada la información, se llevará a cabo un trámite de información pública en el que se pondrá a disposición de todos los interesados la información utilizada para la declaración de la zona como mercado residencial tensionado. Esta información incluirá estudios de distribución espacial de la población y hogares, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas.
La resolución final de delimitación de la zona deberá estar fundamentada en las deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda en la zona, teniendo en cuenta la demanda de vivienda habitual y el precio razonable según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas. Esta resolución deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda.
La duración de la declaración de una zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo ser prorrogada anualmente si persisten las circunstancias que motivaron la declaración y se justifican las medidas adoptadas para revertir la situación. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará trimestralmente una resolución con la lista de zonas declaradas en virtud de este procedimiento.
3. Justificación de la declaración de una zona de mercado residencial tensionado
La declaración de una zona como mercado residencial tensionado requerirá la elaboración de una memoria justificativa. Esta memoria deberá estar basada en datos objetivos y demostrar la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda en la zona. Para ello, se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
- Que el coste de la hipoteca o del alquiler, sumado a los gastos básicos, supere el 30% de los ingresos medios o la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler haya experimentado un crecimiento acumulado en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
4. Plan específico para corrección de desequilibrios
La declaración de una zona como mercado residencial tensionado implica la elaboración de un plan específico por parte de la Administración competente. Este plan propondrá las medidas necesarias para corregir los desequilibrios evidenciados en la declaración de la zona, estableciendo un calendario de desarrollo.
5. Programa específico del Departamento Ministerial competente
El Departamento Ministerial competente en vivienda, en colaboración con la administración territorial correspondiente, podrá desarrollar un programa específico para las zonas de mercado residencial tensionado. Este programa contemplará la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos como rurales, y podrá incluir medidas de colaboración con las administraciones y el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible. Además, se podrán establecer medidas de financiación específicas y ayudas públicas adicionales en el marco del plan estatal de vivienda vigente.
6. Medidas en el ámbito de la Comisión de Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales
La aplicación del programa establecido para las zonas de mercado residencial tensionado podrá implicar la adopción de medidas en el seno de la Comisión de Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales. Estas medidas estarán orientadas a fomentar el incremento de la oferta de vivienda social y asequible, siguiendo lo establecido en la disposición adicional segunda de la ley.
Artículo 18 de la Ley de Vivienda: Ejemplos de Casos Prácticos
1. Caso práctico 1: Una ciudad en la que el precio medio de alquiler de viviendas ha aumentado un 20% en los últimos cinco años y el porcentaje de ingresos destinados al pago de la hipoteca o alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los hogares residentes. En este caso, la Administración competente en materia de vivienda podría declarar esta ciudad como una zona de mercado residencial tensionado, lo que permitiría la aplicación de medidas específicas para corregir esta situación.
2. Caso práctico 2: Un barrio en el que la oferta de vivienda asequible es insuficiente para la población residente, y el precio de compra de las viviendas ha experimentado un crecimiento del 15% en los últimos cinco años, mientras que el índice de precios de consumo de la comunidad autónoma solo ha aumentado un 10%. En este caso, la Administración competente en materia de vivienda podría declarar este barrio como una zona de mercado residencial tensionado y elaborar un plan específico para corregir los desequilibrios existentes.
3. Caso práctico 3: Una zona rural en la que la disponibilidad de viviendas a precios asequibles es limitada y el crecimiento de la población ha generado una mayor demanda de vivienda. En este caso, la Administración competente en materia de vivienda podría declarar esta zona como una zona de mercado residencial tensionado, lo que permitiría la implementación de un programa específico para fomentar la oferta de vivienda asequible y la adopción de medidas de financiación específicas.
4. Caso práctico 4: Un municipio en el que se ha detectado un aumento significativo en los precios de alquiler de viviendas y una falta de oferta de vivienda a precios asequibles para la población residente. En este caso, la Administración competente en materia de vivienda podría declarar este municipio como una zona de mercado residencial tensionado y desarrollar un plan para corregir estos desequilibrios.
5. Caso práctico 5: Una región metropolitana en la que la oferta de vivienda asequible es limitada y los precios de alquiler han experimentado un aumento considerable en los últimos años. En este caso, la Administración competente en materia de vivienda podría declarar esta región como una zona de mercado residencial tensionado y trabajar en colaboración con el sector privado para estimular la oferta de vivienda a precios asequibles en la zona.
Estos son solo algunos ejemplos de cómo el Artículo 18 de la Ley de Vivienda puede aplicarse en la práctica para identificar zonas de mercado residencial tensionado y tomar medidas para garantizar el acceso a viviendas dignas y asequibles para la población. Si te encuentras en una situación similar, te recomendamos buscar asesoramiento legal para conocer tus derechos y las posibles soluciones disponibles.
El Artículo 18 de la Ley de Vivienda establece los procedimientos y criterios para declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde existe un riesgo de oferta insuficiente de vivienda a precios accesibles. Se requiere una amplia recopilación de información para justificar la declaración, así como la elaboración de un plan específico para corregir los desequilibrios en estas zonas. Además, se pueden establecer programas específicos y medidas de financiación para estimular la oferta de vivienda asequible en dichas zonas.